Schritt 1 – Marktwertermittlung
Der erste Schritt ist eine realistische, fundierte Bewertung Ihrer Immobilie. Im Raum Kitzbühel spielen dabei Faktoren eine Rolle, die anderswo kaum relevant sind: Freizeitwohnsitzfähigkeit, Widmungskategorie (Dauerwohnsitz vs. touristische Nutzung), Seeblick oder Pistennähe, und die aktuelle internationale Nachfrage. Eine Online-Bewertung kann nur eine grobe Orientierung geben – eine professionelle Einschätzung durch einen lokalen Makler mit Marktkenntnis ist für Kitzbühel unverzichtbar.
Schritt 2 – Unterlagen zusammenstellen
Noch bevor das erste Inserat erscheint, müssen sämtliche Unterlagen vollständig vorliegen. Fehlende Dokumente – vor allem der Energieausweis – können den Verkaufsprozess erheblich verzögern. (Vollständige Checkliste weiter unten im Artikel.)
Schritt 3 – Vermarktung und Käufersuche
Im Premiumsegment Kitzbühel ist diskrete Vermarktung oft gewünscht – und möglich. Neben der Präsenz auf den großen Immobilienportalen nutzen erfahrene Makler ihr vorgemerktes Interessentennetzwerk, internationale Kontakte und gezielte Direktansprache.
Schritt 4 – Kaufanbot und Vertragsverhandlung
Ernsthaft interessierte Käufer:innen legen ein schriftliches Kaufanbot vor, das nach Annahme durch den/die Verkäufer:in rechtlich bindend ist. Im Anschluss errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt den Kaufvertrag – dieser wird notariell beglaubigt und über ein Treuhandkonto abgewickelt.
Schritt 5 – Grundbucheintragung und Übergabe
Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Schlüsselübergabe. Die Eigentumsübertragung im Grundbuch nimmt in der Regel einige Wochen in Anspruch.
Grundlegende Dokumente
- Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 3 Monate)
- Grundriss und Baupläne
- Energieausweis (gesetzlich verpflichtend, max. 10 Jahre alt)
- Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
- Lageplan
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
- Nutzwertgutachten
- Wohnungseigentumsvertrag
- Aktuelle Betriebskostenabrechnung und Rücklagenstand
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Bei Häusern und Villen
- Baubewilligung und Benützungsbewilligung
- Erschließungsnachweise (Wasser, Kanal, Strom)
- Bestandspläne / As-Built-Dokumentation
Besonderheit Kitzbühel: Freizeitwohnsitz-Status
Falls Ihre Immobilie als Freizeitwohnsitz gewidmet ist oder für einen solchen genutzt wurde, sind zusätzliche Dokumente erforderlich: Gestattungsbescheid, Grundverkehrsgenehmigung, ggf. Widmungsnachweis. Dieser Status beeinflusst den Käuferkreis und den erzielbaren Preis erheblich.
Energieausweis: Pflicht ohne Ausnahme
Der Energieausweis ist seit 2012 bei jedem Immobilienverkauf in Österreich gesetzlich vorgeschrieben. Er muss spätestens beim Kaufvertragsabschluss vorliegen. Fehlt er, drohen Verwaltungsstrafen bis zu 1.450 Euro. Laufzeit: 10 Jahre.
Wie hoch ist die Steuer?
Bei einem Immobilienverkauf in Österreich fällt grundsätzlich Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn an – also auf die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den ursprünglichen Anschaffungskosten (inklusive Nebenkosten und wertsteigernder Investitionen).
Bei einer Kitzbüheler Immobilie, die vor 15 Jahren um 400.000 Euro erworben wurde und heute für 1.200.000 Euro verkauft wird, kann die ImmoESt-Belastung erheblich sein. Eine frühzeitige steuerliche Beratung zahlt sich aus.
Wann entfällt die ImmoESt?
Hauptwohnsitzbefreiung: Die häufigste Ausnahme. Die Immobilie war ab dem Zeitpunkt der Anschaffung oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz der verkaufenden Person.
Herstellerbefreiung: Die Immobilie wurde selbst errichtet und diente nie zur Einkunftserzielung.
Besonderheit bei Freizeitwohnsitzen: Wer seine Immobilie in Kitzbühel als Freizeitwohnsitz genutzt hat (also nicht als Hauptwohnsitz), kann die Hauptwohnsitzbefreiung nicht geltend machen. Die ImmoESt fällt vollständig an – das ist ein wichtiger Planungspunkt beim Verkauf.
Quelle: Bundesministerium für Finanzen (BMF), WKO
Umwidmungszuschlag
Eine Besonderheit, die im Raum Kitzbühel relevant sein kann: Wurde die Immobilie aus Grünland zu Bauland umgewidmet und ist diese Umwidmung weniger als fünf Jahre her, kann der Umwidmungszuschlag von zusätzlichen 15 % auf den durch die Umwidmung entstandenen Mehrwert anfallen. Dies sollte vorab mit einem Steuerberater geprüft werden.
| Kostenposition | Wer zahlt? | Höhe |
|---|---|---|
| Immobilienertragsteuer (ImmoESt) | Verkäufer:in | 30 % des Gewinns |
| Maklerprovision | Auftraggeber:in | 3 % + 20 % USt. vom Kaufpreis |
| Energieausweis | Verkäufer:in | 150–500 € |
| Grundbuchlöschung (Pfandrecht) | Verkäufer:in | Je nach Pfandrecht variabel |
| Kaufvertragserrichtung | Käufer:in (üblich) | Ca. 1–2 % des Kaufpreises |
Zur Maklerprovision: Seit 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip für Wohnimmobilien. Wer den Makler beauftragt, trägt die Provision. In der Praxis variiert dies je nach Objekt und Vereinbarung.
Diskretion beim Verkauf in Kitzbühel
Im Premiumsegment ist es oft gewünscht, dass ein Verkauf nicht öffentlich bekannt wird – sei es aus persönlichen Gründen oder um den Verhandlungsdruck zu reduzieren. Professionelle Makler in Kitzbühel bieten daher diskrete Vermarktung an: gezielte Ansprache vorgemerkter Käufer:innen aus dem Netzwerk, keine öffentlichen Inserate, Non-Disclosure-Agreements (NDA) für besonders sensible Fälle.
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Bei einer gewöhnlichen Wohnimmobilie kann ein Privatverkauf sinnvoll sein – im Kitzbüheler Markt ist das selten optimal:
- Internationale Käuferschaft erwartet professionelle Abwicklung auf Englisch oder Deutsch
- Komplexe Rechtsthemen (Freizeitwohnsitz, Grundverkehr, TGVG) erfordern Fachkenntnis
- Preisverhandlungen im Premiumsegment setzen Markterfahrung voraus
- Diskrete Vermarktung funktioniert nur mit einem gut vernetzten Makler
Ein erfahrener lokaler Makler kompensiert seinen Provisionssatz oft mehrfach durch bessere Preiserzielung und reibungslosere Abwicklung.
Immobilien im Raum Kitzbühel und Kirchberg sind wertvolle Vermögenswerte – ein professionell vorbereiteter Verkauf macht den Unterschied zwischen einem schnellen, diskreten und profitablen Abschluss und einem langwierigen Prozess mit vermeidbaren Reibungsverlusten.
Sie möchten Ihre Immobilie in Kitzbühel, Kirchberg, St. Johann oder der Umgebung verkaufen? Aurum Immobilien begleitet Sie von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe – mit tiefer Lokalkenntnis, internationalem Netzwerk und dem notwendigen Gespür für den Premiummarkt. Kontaktieren Sie uns für ein vertrauliches Erstgespräch.
Hinweis: Stand: März 2026. Die Inhalte dieses Beitrags wurden sorgfältig recherchiert. Dennoch übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar.
Quellen: Bundesministerium für Finanzen (BMF), WKO Österreich, Tiroler Grundverkehrsgesetz (TGVG)
